【年収200万円】フルローンで都内ワンルーム投資は可能？徹底シミュレーション

不動産投資は、年収によって戦略が大きく変わります。

今回は、年収200万円の方が、フルローンで都内のワンルームマンションに投資する場合をシミュレーションしてみました。

「年収200万円でフルローンって無謀？」「年収200万円で不動産投資ってどうなの？」

そんな疑問を持つ方の参考になれば幸いです。

1. 投資背景とシミュレーションの前提

• 年収：200万円（給与所得）
• 投資目的：資産形成、家賃収入による副収入
• 既存資産：なし
• リスク許容度：高

上記を踏まえ、フルローンで都内のワンルームマンション（1,500万円）を購入した場合をシミュレーションします。

2. 年収200万円でのフルローン融資可能額シミュレーション

不動産投資ローンの借入額は、年収の5〜10倍が目安ですが、年収200万円の場合、金融機関の融資審査は非常に厳しくなります。フルローンはさらにハードルが高くなります。

• フルローン融資可能額：金融機関の審査によるが、非常に厳しい

今回は、なんとかフルローンで1,500万円の物件を購入できた前提でキャッシュフローと節税効果を試算します。

3. ワンルーム物件の選定基準

• エリア：東京23区内の主要駅に近いエリア
• 築年数：築20年以内
• 価格：1,500万円
• その他：駅からの距離、周辺環境、入居率

4. ワンルーム物件投資のシミュレーション

物件概要

• 物件価格：1,500万円
• 利回り：5％（表面利回り）
• 年間家賃収入：75万円
• ローン：1,500万円、35年返済、金利1.92％
• 管理費・修繕積立金：年間15万円

年間キャッシュフロー

収入	金額	支出	金額
家賃収入	75万円	ローン返済	54.9万円
		管理費・修繕積立金	15万円
		固定資産税	5万円
合計	75万円	合計	74.9万円

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年間キャッシュフローは、75万円 – 74.9万円 = 0.1万円の黒字となる見込みです。

ただし、実際には空室や管理費変動も考慮する必要があります。

5. 税金・節税効果

5.1 所得控除の計算

• 給与所得控除:
  • 年収200万円の場合、給与所得控除額は68万円です。
• 社会保険料控除:
  • 年収200万円の場合、社会保険料控除額は約30万円です。
• 基礎控除:
  • 基礎控除額は48万円です。

合計所得控除額 = 68万円 + 30万円 + 48万円 = 146万円

5.2 課税所得金額の計算

課税所得金額 = 年収 – 所得控除額 = 200万円 – 146万円 = 54万円

5.3 所得税額の計算

• 課税所得金額: 54万円
• 所得税率:
  • 課税所得金額54万円の場合、所得税率は5%です。
• 所得税額:
  • 54万円 × 0.05 = 2.7万円

5.4 不動産所得による所得税の変動

• 不動産所得:
  • 年間家賃収入75万円 – 経費合計74.9万円 = 0.1万円
• 課税所得金額の再計算:
  • 54万円 + 0.1万円 = 54.1万円
• 所得税額の再計算:
  • 54.1万円 × 0.05 = 2.705万円
• 所得税の増加額:
  • 2.705万円 – 2.7万円 = 0.005万円

5.5 住民税の計算

• 課税所得金額: 54万円
• 住民税率: 10%
• 住民税額: 54万円 × 0.1 = 5.4万円

5.6 不動産所得による住民税の変動

• 不動産所得: 0.1万円
• 課税所得金額の再計算: 54.1万円
• 住民税額の再計算: 54.1万円 × 0.1 = 5.41万円
• 住民税の増加額: 5.41万円 – 5.4万円 = 0.01万円

5.7 税金増加合計

• 0.005万円 + 0.01万円 = 0.015万円

15年後までのキャッシュフロー計算

年	ローン残債	年間キャッシュフロー	税金増加	実質キャッシュフロー
1	14,600,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
2	14,200,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
3	13,800,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
4	13,400,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
5	13,000,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
6	12,600,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
7	12,200,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
8	11,800,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
9	11,400,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
10	11,000,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
11	10,600,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
12	10,200,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
13	9,800,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
14	9,400,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円
15	9,000,000円	0.1万円	0.015万円	0.085万円

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6. まとめ

今回のシミュレーションでは、年間キャッシュフローはほぼゼロとなりました。年収200万円でフルローンを利用する場合、毎月の返済額が大きくなるため、キャッシュフローは非常に厳しくなります。

今回の結果から、年収200万円の方がフルローンで都内のワンルーム（1,500万円）に投資する場合、以下のことが言えます。

• キャッシュフローは非常に厳しい。
• 不動産所得による税金増加はわずか。

• 空室・管理費増加・家賃下落リスクも考慮すべき。
• 年収200万円でフルローンを利用するのは非常にリスクが高い。
• フルローンは金融機関の審査が非常に厳しく、現実的には難しい場合が多い。

7. 注意点

• 今回のシミュレーションは、あくまでも机上の計算であり、実際の不動産投資には様々なリスクが伴います。
• フルローンはリスクが高いため、慎重に検討する必要があります。
• 自己資金を貯めてから投資することや、複数の金融機関に相談することを推奨します。
• 不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、適切なアドバイスを受けることも重要です。

8. まとめ

年収200万円でフルローンを利用して都内のワンルームマンションに投資することは、非常にリスクが高いと言えます。キャッシュフローはほぼゼロとなり、空室や修繕費などのリスクを考慮すると、赤字になる可能性も十分にあります。

不動産投資は、自己資金をしっかりと準備し、無理のない返済計画を立てることが重要です。フルローンを利用する場合は、リスクを十分に理解し、慎重に検討する必要があります。

今回のシミュレーションが、年収200万円の方の不動産投資に関する理解を深め、より良い投資判断をするための一助となれば幸いです。