はじめに
不動産投資を始める際、年収は融資の可否や投資戦略を左右する重要な要素です。本記事では、**年収1000万円の一般的な会社員が、築41年のリノベーション済みワンルームマンションへ投資した場合のシミュレーション**を行います。を行います。
「自分の年収でどの程度の不動産投資が可能か？」と考えている方の参考になれば幸いです。
1. 投資背景とシミュレーションの前提
ここでは、年収1000万円の一般的な会社員が不動産投資を行う際の背景や条件を整理します。、リスク許容度を明確にし、どのような投資が可能かを整理します。
- 年収：1,000万円（給与所得）
- 投資の目的：節税対策＋資産形成
- 既存の不動産資産：住宅ローンで購入した物件を賃貸中
- リスク許容度：中程度（ローンを活用し、キャッシュフローを確保しながら長期保有）
この属性をもとに、どのような投資が可能かをシミュレーションします。
2. 年収1000万円での融資可能額シミュレーション
不動産投資において、融資可能額を把握することは重要です。ここでは、年収に応じた借入額の目安を示します。
不動産投資向けの融資では、一般的に年収の5〜10倍が借入金額の目安とされています。
- 保守的な融資（年収5倍）：5,000万円
- 標準的な融資（年収7倍）：7,000万円
- 積極的な融資（年収10倍）：1億円
今回は、**オーバーローン（物件価格100％融資）**を前提にシミュレーションを行います。
3. リノベーション物件の選定基準
投資対象とする物件の条件や戦略を明確にし、長期的な運用を考えた際のポイントを説明します。
◾️ 投資戦略：都心の築41年リノベーションワンルーム
- 価格：3200万円
- 所在地：東京23区（例：新宿・渋谷・品川）
- 方針：長期保有で資産価値を重視
- 特徴：築41年だが、リノベーション済みで修繕リスクが比較的低い
4. リノベーション物件投資のシミュレーション
実際にどのような条件で投資を行うかをシミュレーションし、キャッシュフローや支出の流れを確認します。
◾️ 物件概要
- 物件価格：3200万円（オーバーローン）
- 利回り：4.4％（表面利回り）
- 家賃収入：140.8万円／年（3200万円 × 4.4％）
- ローン条件：35年返済、金利1.92％
- 管理費・修繕積立金：年間20万円
◾️ 年間キャッシュフロー計算
| 項目 | 実際の支出（キャッシュアウト） | 会計上の費用（見せかけの費用） |
|---|---|---|
| 家賃収入 | 140.8万円 | – |
| ローン返済 | -122.1万円 | – |
| 管理費・修繕積立金 | -20万円 | – |
| 固定資産税 | -4万円 | – |
| 減価償却費 | – | 180.3万円 |
| 年間キャッシュフロー | -5.3万円 | – |
→ 月間キャッシュフロー：約-4,417円（マイナス収益）
（空室リスク、管理費の変動などを考慮すると、更に変動があり得ます）
5. 税金・節税効果
不動産投資では税制メリットを活用することが重要です。ここでは、節税効果の詳細を具体的に試算します。
5.1 所得控除の計算
- 給与所得控除：190万円
- 社会保険料控除：165万円（概算）
- 基礎控除：48万円
- 合計所得控除額：403万円
5.2 課税所得金額の計算
- 課税所得金額 = 1000万円 – 403万円 = 597万円
5.3 所得税額の計算
- 所得税率：20％
- 所得税額：597万円 × 0.20 – 42.75万円 ≈ 76.65万円
5.4 経費内訳
- 減価償却費：180.3万円
- 管理費・修繕積立金：20万円
- 固定資産税：4万円
- ローン金利支払い分：30万円
- 雑費・その他経費：25万円
- 合計経費：259.3万円
5.5 節税額の計算
年間259.3万円の経費を計上することで、課税所得が圧縮され、所得税および住民税の負担が軽減されます。
- 課税所得の再計算：597万円 – 259.3万円 = 337.7万円
- 修正後の所得税額：337.7万円 × 0.10 – 9.75万円 = 24.02万円
- 所得税軽減額：76.65万円 – 24.02万円 = 52.63万円
5.6 住民税の計算
- 修正後の住民税額：337.7万円 × 0.10 = 33.77万円
- 住民税軽減額：59.7万円 – 33.77万円 = 25.93万円
5.7 節税効果合計
所得税の軽減額（52.63万円）+ 住民税の軽減額（25.93万円） = 78.56万円の節税効果
6. まとめ
今回のシミュレーションでは、年間キャッシュフローは約5.3万円の赤字となりました。しかし、年間約78.56万円の節税効果が得られるため、税引き後の実質的な収支は黒字となります。
本シミュレーションから分かったポイント
- キャッシュフローは赤字になりやすいが、節税効果により実質的に黒字化可能
- 毎月のローン返済額が大きいため、キャッシュフローは一時的に赤字となる。
- しかし、減価償却費を活用することで税負担が軽減され、最終的に黒字化。
- 15年間のシミュレーションでは、累計の節税効果が1,178.4万円に達する
- 長期保有することで、大きな節税メリットが得られる。
- 空室リスク・管理費増加・家賃下落リスクも考慮すべき
- 適切なエリア選定と資金計画が重要。
- 物件選び次第でより高い収益も期待できる
- 高利回り物件や都心エリアを選定することで、リスクを抑えつつ安定した収益を目指せる。
本シミュレーションを参考に、投資判断を検討してみてください。
7. 今後の展開
今後は、以下のシミュレーションも検討予定です。
- 年収900万円の場合
- 年収700万円の場合
- 年収1500万円以上の場合
ご自身の年収に近いシミュレーションを参考にしながら、不動産投資の戦略を検討してみてください。
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