1. はじめに
サブリース契約は、不動産投資初心者にとって「空室リスクをなくせる」「安定収入が得られる」として魅力的に映ることが多いです。しかし、その仕組みや実態をよく理解せずに契約してしまうと、思わぬトラブルや損失を招くリスクがあります。本記事では、サブリース契約のメリットとデメリットを整理し、実際に起きた契約トラブルの事例を通じて、その真実を解説します。
👨💼 投資初心者 太郎：「サブリース契約って、本当に空室リスクがゼロになるんですか？」
👨🏫 不動産投資のプロ：「実は、そうとも限りません。契約内容次第ではリスクがあるんです。」
2. サブリース契約の仕組み
サブリース契約とは、物件オーナーが不動産管理会社に物件を一括で貸し出し、その会社がサブリース（転貸）として入居者に賃貸する形態です。オーナーにとっては、管理会社が毎月一定の賃料を保証してくれるため、空室リスクがないように感じられるのが特徴です。
👨💼 投資初心者 太郎：「毎月固定で家賃がもらえるなら、安心ですよね？」
👨🏫 不動産投資のプロ：「確かに固定収入は魅力ですが、契約条件や将来の賃料見直しがどのようになっているかが重要です。」
3. サブリース契約のメリット
3.1 安定した収入が得られる
✅ 空室リスクが軽減される
- 入居者の有無に関わらず、管理会社から一定の賃料が支払われる。
✅ 管理の手間が減る
- 管理会社が入居者対応や修繕手配を行うため、オーナーの負担が軽くなる。
👨💼 投資初心者 太郎：「空室があっても家賃がもらえるのは嬉しいですね。」
👨🏫 不動産投資のプロ：「確かにメリットは大きいですが、それだけではなくデメリットも考えないといけません。」
4. サブリース契約のデメリット
4.1 賃料の見直しリスク
✅ 契約更新時の賃料引き下げ
- 契約期間中に「賃料見直し」の条項があり、家賃が減額されることがある。
✅ 将来的な収益低下の可能性
- 長期的に見て、固定賃料が市場賃料より低くなるケースも。
👨💼 投資初心者 太郎：「賃料が減るってこともあるんですか？」
👨🏫 不動産投資のプロ：「ええ、契約内容によりますが、減額条項が含まれていることが多いので注意が必要です。」
4.2 トラブルの可能性
✅ 契約解消のリスク
- サブリース契約を一方的に解除されることがある。
✅ 管理会社の倒産リスク
- サブリース会社が倒産すると、保証賃料が支払われなくなる可能性。
👨💼 投資初心者 太郎：「万が一管理会社が倒産したらどうなるんですか？」
👨🏫 不動産投資のプロ：「その場合、保証賃料が途絶えてしまい、オーナーが直接入居者を管理する必要が出てくることもあります。」
5. 実際のトラブル事例
5.1 賃料の大幅減額
あるオーナーが新築物件をサブリース契約で購入。しかし、契約から2年後、管理会社から「賃料を20％減額する」と通告される。結果として、オーナーの手残り収益が大幅に減少し、ローン返済が苦しくなった。
👨💼 投資初心者 太郎：「そんな大きな減額があるんですね。」
👨🏫 不動産投資のプロ：「はい。特に契約時に減額条項がある場合、賃料が下がるリスクを理解しておくべきです。」
5.2 突然の契約解除
別のオーナーは、賃料保証に安心してサブリース契約を結んだが、管理会社が経営悪化により契約を解除。空室が出てしまい、自身で入居者を募集しなければならなくなった。
👨💼 投資初心者 太郎：「突然契約が切られることもあるんですか？」
👨🏫 不動産投資のプロ：「そうです。契約書の内容をよく確認しないと、こうしたリスクに直面することがあります。」
6. まとめ
サブリース契約は、空室リスクを軽減し、管理の手間を減らすなどのメリットがある一方で、賃料減額や契約解除などのリスクも含んでいます。
サブリース契約を検討する際には、
✅ 契約書の減額条項や解除条項を確認する ✅ 管理会社の経営状況や評判を調査する ✅ 長期的な収支シミュレーションを行う
これらをしっかりと押さえたうえで、リスクとリターンを理解し、自分に合った投資判断をすることが大切です。
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