不動産投資は、年収によって戦略が大きく変わります。
今回は、年収400万円の方が、フルローンで都内のワンルームマンションに投資する場合をシミュレーションしてみました。
「年収400万円でフルローンは無謀？」「年収400万円で不動産投資ってどうなの？」
そんな疑問を持つ方の参考になれば幸いです。
1. 投資背景とシミュレーションの前提
- 年収：400万円（給与所得）
- 投資目的：資産形成、家賃収入による副収入
- 既存資産：なし
- リスク許容度：高
上記を踏まえ、フルローンで都内のワンルームマンション（2,500万円）を購入した場合をシミュレーションします。
2. 年収400万円でのフルローン融資可能額シミュレーション
不動産投資ローンの借入額は、年収の5〜10倍が目安ですが、年収400万円の場合、金融機関の融資審査は非常に厳しくなります。フルローンはさらにハードルが高くなります。
- フルローン融資可能額：金融機関の審査によるが、非常に厳しい
今回は、なんとかフルローンで2,500万円の物件を購入できた前提でキャッシュフローと節税効果を試算します。
3. ワンルーム物件の選定基準
- エリア：東京23区内の主要駅に近いエリア
- 築年数：築20年以内
- 価格：2,500万円
- その他：駅からの距離、周辺環境、入居率
4. ワンルーム物件投資のシミュレーション
物件概要
- 物件価格：2,500万円
- 利回り：5％（表面利回り）
- 年間家賃収入：125万円
- ローン：2,500万円、35年返済、金利1.92％
- 管理費・修繕積立金：年間25万円
年間キャッシュフロー
| 収入 | 金額 | 支出 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 家賃収入 | 125万円 | ローン返済 | 91.5万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 25万円 | ||
| 固定資産税 | 9万円 | ||
| 合計 | 125万円 | 合計 | 125.5万円 |
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年間キャッシュフローは、125万円 – 125.5万円 = -0.5万円の赤字となる見込みです。
ただし、実際には空室や管理費変動も考慮する必要があります。
5. 税金・節税効果
5.1 所得控除の計算
- 給与所得控除:
- 年収400万円の場合、給与所得控除額は104万円です。
- 社会保険料控除:
- 年収400万円の場合、社会保険料控除額は約60万円です。
- 基礎控除:
- 基礎控除額は48万円です。
合計所得控除額 = 104万円 + 60万円 + 48万円 = 212万円
5.2 課税所得金額の計算
課税所得金額 = 年収 – 所得控除額 = 400万円 – 212万円 = 188万円
5.3 所得税額の計算
- 課税所得金額: 188万円
- 所得税率:
- 課税所得金額188万円の場合、所得税率は5%です。
- 所得税額:
- 188万円 × 0.05 = 9.4万円
5.4 不動産所得による所得税の変動
- 不動産所得:
- 年間家賃収入125万円 – 経費合計125.5万円 = -0.5万円
- 課税所得金額の再計算:
- 188万円 – 0.5万円 = 187.5万円
- 所得税額の再計算:
- 187.5万円 × 0.05 = 9.375万円
- 所得税の軽減額:
- 9.4万円 – 9.375万円 = 0.025万円
5.5 住民税の計算
- 課税所得金額: 188万円
- 住民税率: 10%
- 住民税額: 188万円 × 0.1 = 18.8万円
5.6 不動産所得による住民税の変動
- 不動産所得: -0.5万円
- 課税所得金額の再計算: 187.5万円
- 住民税額の再計算: 187.5万円 × 0.1 = 18.75万円
- 住民税の軽減額: 18.8万円 – 18.75万円 = 0.05万円
5.7 税金軽減合計
- 0.025万円 + 0.05万円 = 0.075万円
15年後までのキャッシュフロー計算
| 年 | ローン残債 | 年間キャッシュフロー | 税金軽減 | 実質キャッシュフロー |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 24,300,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 2 | 23,600,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 3 | 22,900,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 4 | 22,200,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 5 | 21,500,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 6 | 20,800,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 7 | 20,100,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 8 | 19,400,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 9 | 18,700,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 10 | 18,000,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 11 | 17,300,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 12 | 16,600,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 13 | 15,900,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 14 | 15,200,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
| 15 | 14,500,000円 | -0.5万円 | 0.075万円 | -0.425万円 |
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6. まとめ
今回のシミュレーションでは、年間キャッシュフローはほぼゼロとなりました。年収400万円でフルローンを利用する場合、毎月の返済額が大きくなるため、キャッシュフローは非常に厳しくなります。
今回の結果から、年収400万円の方がフルローンで都内のワンルーム（2,500万円）に投資する場合、以下のことが言えます。
- キャッシュフローは非常に厳しい。
- 不動産所得による税金軽減はわずか。
- 空室・管理費増加・家賃下落リスクも考慮すべき。
- 年収400万円でフルローンを利用するのは非常にリスクが高い。
- フルローンは金融機関の審査が非常に厳しく、現実的には難しい場合が多い。
7. 注意点
- 今回のシミュレーションは、あくまでも机上の計算であり、実際の不動産投資には様々なリスクが伴います。
- フルローンはリスクが高いため、慎重に検討する必要があります。
- 自己資金を貯めてから投資することや、複数の金融機関に相談することを推奨します。
- 不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、適切なアドバイスを受けることも重要です。
8. まとめ
年収400万円でフルローンを利用して都内のワンルームマンションに投資することは、非常にリスクが高いと言えます。キャッシュフローはほぼゼロとなり、空室や修繕費などのリスクを考慮すると、赤字になる可能性も十分にあります。
不動産投資は、自己資金をしっかりと準備し、無理のない返済計画を立てることが重要です。フルローンを利用する場合は、リスクを十分に理解し、慎重に検討する必要があります。
今回のシミュレーションが、年収400万円の方の不動産投資に関する理解を深め、より良い投資判断をするための一助となれば幸いです。
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