1. はじめに
ワンルーム不動産投資を成功させるには、「収益物件の見極め方」が重要です。特に、利回りとキャッシュフローの計算は、投資の収益性を判断するために欠かせません。本記事では、収益性の高い物件を見極めるためのポイントを解説します。
2. 利回りとは？
2.1 表面利回りと実質利回りの違い
利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
● 表面利回り（グロス利回り）
表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例:
- 物件価格：1,500万円
- 月額家賃：7万円（年間家賃収入84万円）
- 表面利回り = (84万円 ÷ 1,500万円) × 100 = 5.6%
● 実質利回り（ネット利回り）
実質利回り（％） ＝ （年間家賃収入 - 年間支出） ÷ 物件価格 × 100
例:（管理費、修繕積立金、固定資産税などの支出30万円）
- 実質利回り = (84万円 – 30万円) ÷ 1,500万円 × 100 = 3.6%
ポイント:
- 表面利回りだけで判断するとリスクが高い
- 実質利回りを計算して、支出を考慮する
3. キャッシュフローとは？
3.1 キャッシュフローの計算方法
キャッシュフロー ＝ （家賃収入 - 支出 - ローン返済）
例:
- 月額家賃：7万円
- 管理費・修繕積立金：1万円
- 固定資産税（月割）：5,000円
- ローン返済額：4万円
キャッシュフロー = 7万円 - 1万円 - 5,000円 - 4万円 = 15,000円/月
年間で18万円の手残り収益。
3.2 キャッシュフローを改善する方法
- 管理費・修繕積立金の安い物件を選ぶ
- 金利の低いローンを活用する
- 家賃が下がりにくいエリアを選ぶ
- 賃貸管理会社の手数料を見直す
4. 収益性の高い物件の特徴
4.1 高利回りが狙えるエリア
- 都心: 資産価値が下がりにくいが、利回りは低め
- 地方: 物件価格が安く、利回りが高くなりやすい
- 大学・オフィス街: 安定した賃貸需要
4.2 投資に適した物件条件
- 駅近（徒歩10分以内）
- 築年数が浅い（築10～20年程度）
- 管理が行き届いている物件
- 空室率の低いエリア
5. まとめ
- 利回りは表面利回りではなく実質利回りで判断する
- キャッシュフローを計算し、プラスになる物件を選ぶ
- 立地や管理状態が良い物件を選ぶことで安定した投資が可能
収益物件を選ぶ際は、利回りとキャッシュフローをしっかり分析し、リスクを抑えた投資を心がけましょう！
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