【年収別不動産投資シミュレーション】年収900万円のワンルーム投資シミュレーション！

はじめに

不動産投資を始めるにあたり、年収は融資の可否や投資戦略を決める重要な要素です。
今回は、年収900万円をベースに、ワンルームマンション投資を行った場合のシミュレーションを試算していきます。

「自分の年収でどれくらいの不動産投資が可能なのか？」と考えている方の参考になれば幸いです。

この状況をもとに、どのような投資が可能かを試算します。

不動産投資向け融資では、年収の5〜10倍が借入可能額の目安とされています。

ワンルームマンション投資では、1戸あたりの価格が3000万円〜4500万円程度のため、比較的余裕を持った投資が可能と考えられます。

都心の中古ワンルーム投資（今回のシミュレーション対象）
- 価格：3300万円
- 東京23区の主要エリア（例：新宿・渋谷・品川）
- 長期保有を前提とした資産価値重視

→月間キャッシュフロー：約-4,600円（実質トントン）
（実際には、空室や修繕リスクを考慮するとマイナスになる可能性もある）

ワンルーム投資における節税効果は、以下の要素で決まります。

減価償却費（建物部分を毎年経費計上可能）
- 建物価格：約2640万円（80％と仮定）
- 法定耐用年数（RC造）：47年
- 年間減価償却費：約56万円（2640万円 ÷ 47年）
経費計上できる支出（管理費・修繕費・金利など）
- 管理費・修繕積立金：22万円
- 固定資産税：9万円
- ローン金利支払い分：約19万円
- 雑費：25万円
- 合計経費：約131万円
所得税・住民税の軽減効果
- 年間約131万円の経費が計上できるため、
- 所得税率30％＋住民税10％とすると、
- 約42万円の節税効果（131万円 × 40％）

年収900万円でワンルームマンション（3300万円）に投資した場合の結論

✅ 年間キャッシュフロー：ほぼゼロ（若干のマイナス）
✅ 税金圧縮効果：年間約42万円
✅ リスク要因：空室・修繕リスク・家賃下落

この結果から、年収900万円の私にとって、ワンルーム投資は短期でのキャッシュフローは期待しづらいが、長期的な資産形成と節税対策に有効と判断しました。
資産価値の高い都心物件を選び、リスク管理をしながら運用することが成功の鍵となります。

今後、年収別のシミュレーションとして、以下のケースも記事にしていきます。

「自分の年収でどれくらいの不動産投資が可能なのか？」と気になる方は、ぜひ参考にしてください！