はじめに
不動産投資を始めるにあたり、年収は融資の可否や投資戦略を決める重要な要素です。
今回は、年収700万円をベースに、ワンルームマンション投資を行った場合のシミュレーションを試算していきます。
「自分の年収でどれくらいの不動産投資が可能なのか？」と考えている方の参考になれば幸いです。
1. 投資背景とシミュレーションの前提
- 年収：700万円（給与所得）
- 投資の目的：節税対策＋資産形成
- 既存の不動産資産：なし（新規投資）
- リスク許容度：中程度（ローンを活用しつつキャッシュフローを確保）
この状況をもとに、どのような投資が可能かを試算します。
2. 年収700万円での融資可能額シミュレーション
不動産投資向け融資では、年収の5〜10倍が借入可能額の目安とされています。
- 保守的な融資（年収5倍）：3,500万円
- 標準的な融資（年収7倍）：4,900万円
- 積極的な融資（年収10倍）：7,000万円
ワンルームマンション投資では、1戸あたりの価格が3000万円〜4000万円程度のため、比較的余裕を持った投資が可能と考えられます。
3. ワンルームマンションの選定基準
◾️ 投資戦略
- 都心の中古ワンルーム投資（今回のシミュレーション対象）
- 価格：3000万円
- 東京23区の主要エリア（例：新宿・渋谷・品川）
- 長期保有を前提とした資産価値重視
4. ワンルームマンション投資のシミュレーション
◾️ 物件概要
- 物件価格：3000万円（融資90％、自己資金10％）
- 所在地：東京都内
- 利回り：4.5％（表面利回り）
- 家賃収入：135万円/年（3000万円 × 4.5％）
- ローン：35年返済、金利1.5％
- 管理費・修繕積立金：年間20万円
◾️ 年間キャッシュフロー計算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 135万円 |
| ローン返済 | 110万円 |
| 管理費・修繕積立金 | 20万円 |
| 固定資産税 | 7万円 |
| その他経費 | 5万円 |
| 年間キャッシュフロー | -7万円（若干のマイナス） |
→月間キャッシュフロー：約-5,800円（実質トントン）
（実際には、空室や修繕リスクを考慮するとマイナスになる可能性もある）
5. 税金・節税効果
ワンルーム投資における節税効果は、以下の要素で決まります。
- 減価償却費（建物部分を毎年経費計上可能）
- 建物価格：約2400万円（80％と仮定）
- 法定耐用年数（RC造）：47年
- 年間減価償却費：約51万円（2400万円 ÷ 47年）
- 経費計上できる支出（管理費・修繕費・金利など）
- 管理費・修繕積立金：20万円
- 固定資産税：7万円
- ローン金利支払い分：約17万円
- 雑費：25万円
- 合計経費：約120万円
- 所得税・住民税の軽減効果
- 年間約120万円の経費が計上できるため、
- 所得税率30％＋住民税10％とすると、
- 約38万円の節税効果（120万円 × 40％）
6. まとめ
年収700万円でワンルームマンション（3000万円）に投資した場合の結論
✅ 年間キャッシュフロー：ほぼゼロ（若干のマイナス）
✅ 税金圧縮効果：年間約38万円
✅ リスク要因：空室・修繕リスク・家賃下落
この結果から、年収700万円の私にとって、ワンルーム投資は短期でのキャッシュフローは期待しづらいが、長期的な資産形成と節税対策に有効と判断しました。
資産価値の高い都心物件を選び、リスク管理をしながら運用することが成功の鍵となります。
7. 今後の展開
今後、年収別のシミュレーションとして、以下のケースも記事にしていきます。
- 年収500万円の場合のワンルーム投資シミュレーション
- 年収600万円の場合のワンルーム投資シミュレーション
- 年収1500万円以上の投資戦略
「自分の年収でどれくらいの不動産投資が可能なのか？」と気になる方は、ぜひ参考にしてください！
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